Le parc de logements en France au 1ᵉʳ janvier 2017

Céline Arnold, division Logement, Insee

Au 1ᵉʳ janvier 2017, la France, hors Mayotte, compte 35,7 millions de logements. En France métropolitaine, 82 % des logements sont des résidences principales et 56 % des logements individuels. L'unité urbaine de Paris rassemble 16 % des résidences principales, et les communes rurales, 42 % des résidences secondaires. Dans les départements d’outre-mer (DOM), le parc de logements augmente plus vite qu’en métropole, de l'ordre de 2,5 % en moyenne par an depuis trente ans contre 1,1 % en métropole.

Insee Focus
No 103
Paru le : Paru le 07/12/2017
Céline Arnold, division Logement, Insee
Insee Focus  No 103 - décembre 2017

Depuis trente ans, le parc de logements métropolitain s’accroît de 1,1 % par an

Au 1ᵉʳ janvier 2017, la France métropolitaine compte 34,8 millions de logements (figure 1, sources). Depuis trente ans, le parc s’accroît de 1,1 % par an en moyenne. Aujourd’hui, sur 100 logements, 82 sont des résidences principales, 10 sont des résidences secondaires ou des logements occasionnels, et 8 sont des logements vacants.

Le nombre de résidences principales s’établit à 28,6 millions. Il a crû à un rythme un peu plus élevé que l’ensemble du parc depuis le début des années 1990 jusqu’au milieu des années 2000 (figure 2). Depuis, il suit une progression annuelle d’environ 0,8 %.

La part des résidences secondaires et logements occasionnels est légèrement moins élevée en 2017 qu’il y a trente ans, tandis que celle des logements vacants est un peu plus élevée. Cette dernière a d’abord diminué lentement, descendant jusqu’à 6 % en 2006, avant de remonter ensuite. Depuis 2006, le nombre de logements vacants s'accroît dans l'ensemble des unités urbaines, sauf Paris. Cette hausse concerne à la fois les logements individuels et les logements collectifs.

En 2017, l’habitat individuel représente 56 % des logements : il est majoritaire parmi les résidences principales comme parmi les résidences secondaires et les logements occasionnels. Après avoir progressé entre 1999 et 2008, sa part recule légèrement. En effet, le nombre de logements collectifs augmente plus vite que celui des logements individuels (figure 3) du fait des évolutions récentes de la construction neuve. Depuis 2013, les logements achevés dans l'année sont en effet plus nombreux dans le collectif que dans l'individuel, alors que c'était l'inverse avant 2008.

Figure 1- Répartition du parc de logements selon la catégorie

Figure 1- Répartition du parc de logements selon la catégorie
1987 2017 Évolution annuelle moyenne (en %)
Nombre de logements (en milliers) Répartition (en %) Nombre de logements (en milliers) Répartition (en %)
Ensemble des logements, dont : 25 787 35 720 1,1
Résidences principales 21 221 82,3 29 330 82,1 1,1
Résidences secondaires et logements occasionnels 2 637 10,2 3 395 9,5 0,8
Logements vacants 1 929 7,5 2 995 8,4 1,5
Ensemble des logements de France métropolitaine, dont : 25 361 34 815 1,1
Résidences principales 20 857 82,3 28 577 82,1 1,1
Résidences secondaires et logements occasionnels 2 617 10,3 3 356 9,6 0,8
Logements vacants 1 888 7,4 2 882 8,3 1,4
Ensemble des logements des DOM, dont : 426 905 2,5
Résidences principales 364 85,4 753 83,2 2,5
Résidences secondaires et logements occasionnels 20 4,8 39 4,4 2,2
Logements vacants 42 9,8 112 12,4 3,4
  • Champ : France, hors Mayotte.
  • Sources : Insee, SDES, estimations annuelles du parc de logements au 1ᵉʳ janvier.

Figure 2 - Évolution du nombre de logements par catégorie depuis 1987

en %
Figure 2 - Évolution du nombre de logements par catégorie depuis 1987 (en %)
1987-1992 1992-1997 1997-2002 2002-2007 2007-2012 2012-2017
Ensemble des logements 1,1 1,0 1,1 1,2 1,1 0,9
Résidences principales 1,1 1,1 1,2 1,3 0,9 0,7
Résidences secondaires et logements occasionnels 1,6 0,3 0,4 0,9 0,5 1,2
Logements vacants 0,3 0,5 -0,2 0,6 4,3 3,0
  • Note : évolution annuelle, moyenne quinquennale.
  • Champ : France métropolitaine.
  • Sources : Insee, SDES, estimations annuelles du parc de logements au 1ᵉʳ janvier.

Figure 2 - Évolution du nombre de logements par catégorie depuis 1987

  • Note : évolution annuelle, moyenne quinquennale.
  • Champ : France métropolitaine.
  • Sources : Insee, SDES, estimations annuelles du parc de logements au 1ᵉʳ janvier.

Figure 3 - Évolution du nombre de logements par type d'habitat depuis 1987

en %
Figure 3 - Évolution du nombre de logements par type d'habitat depuis 1987 (en %)
1987-1992 1992-1997 1997-2002 2002-2007 2007-2012 2012-2017
Ensemble des logements 1,1 1,0 1,1 1,2 1,1 0,9
Logements individuels 1,1 0,8 1,2 1,3 1,0 0,8
Logements collectifs 1,1 1,2 0,9 1,0 1,2 1,1
  • Note : évolution annuelle, moyenne quinquennale.
  • Champ : France métropolitaine.
  • Sources : Insee, SDES, estimations annuelles du parc de logements au 1ᵉʳ janvier.

Figure 3 - Évolution du nombre de logements par type d'habitat depuis 1987

  • Note : évolution annuelle, moyenne quinquennale.
  • Champ : France métropolitaine.
  • Sources : Insee, SDES, estimations annuelles du parc de logements au 1ᵉʳ janvier.

L’unité urbaine de Paris concentre 16 % des résidences principales

En 2017, 16 % des résidences principales se situent dans l’unité urbaine de Paris et 22 % dans une commune rurale (figure 4).

Les résidences secondaires ou logements occasionnels se situent bien plus souvent dans une commune rurale ou dans une petite unité urbaine (moins de 100 000 habitants) : quatre cas sur cinq contre seulement la moitié des résidences principales. Toutefois, la part du rural a diminué depuis trente ans (42 % en 2017 contre 50 % en 1987) alors que celle des petites unités urbaines s'est accrue (de 32 % à 39 %) avec l’urbanisation.

Enfin, la majorité des logements vacants se situent dans une commune rurale ou dans une petite unité urbaine (61 % en 2017). L'habitat individuel est d'autant plus fréquent que la commune est petite, et ce pour toutes les catégories de logements (résidence principale ou autre). Toutefois, quel que soit le type de commune, la part de l’habitat collectif est toujours plus élevée parmi les résidences secondaires et les logements vacants que parmi les résidences principales.

Figure 4 - Part de l'habitat individuel et collectif selon la tranche d'unité urbaine au 1ᵉʳ janvier 2017

Figure 4 - Part de l'habitat individuel et collectif selon la tranche d'unité urbaine au 1ᵉʳ janvier 2017
en milliers en %
Ensemble des logements Résidences principales Résidences secondaires et logements occasionnels Logements vacants Ensemble des logements Résidences principales Résidences secondaires et logements occasionnels Logements vacants
Ensemble des logements 34 815 28 577 3 356 2 882 100,0 100,0 100,0 100,0
Individuel 19 445 16 158 1 896 1 391 55,9 56,5 56,5 48,2
Collectif 15 370 12 419 1 460 1 492 44,1 43,5 43,5 51,8
Communes rurales 8 262 6 146 1 399 718 100,0 100,0 100,0 100,0
Individuel 7 402 5 692 1 088 622 89,6 92,6 77,8 86,6
Collectif 860 453 311 96 10,4 7,4 22,2 13,4
Unités urbaines de moins de 100 000 habitants 11 318 8 977 1 304 1 038 100,0 100,0 100,0 100,0
Individuel 7 122 5 929 680 513 62,9 66,1 52,2 49,4
Collectif 4 196 3 047 623 525 37,1 33,9 47,8 50,6
Unités urbaines de 100 000 habitants ou plus 10 153 8 867 470 817 100,0 100,0 100,0 100,0
Individuel 3 851 3 527 114 209 37,9 39,8 24,3 25,6
Collectif 6 303 5 339 356 608 62,1 60,2 75,7 74,4
Unité urbaine de Paris 5 082 4 588 184 310 100,0 100,0 100,0 100,0
Individuel 1 070 1 009 13 47 21,1 22,0 7,2 15,2
Collectif 4 012 3 579 170 263 78,9 78,0 92,8 84,8
  • Champ : France métropolitaine.
  • Sources : Insee, SDES, estimations annuelles du parc de logements au 1ᵉʳ janvier.

Six ménages sur dix sont propriétaires de leur résidence principale

58 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale (figure 5). Cette part n’a cessé de croître depuis les années 1980 jusqu’en 2010, mais elle est stable ces dernières années. Parmi les propriétaires, environ un tiers sont accédants, c’est à dire qu’ils n’ont pas fini de rembourser leur emprunt pour l’achat du logement. La part d’accédants à la propriété a fortement augmenté dans les années 1980 avant de baisser jusqu'au milieu des années 2000. Elle est stable depuis. La part des propriétaires sans charges de remboursement croît en partie sous l’effet du vieillissement de la population. En trente ans, elle est passée de 28 % à 38 % des ménages.

Parallèlement, la proportion des ménages locataires de leur résidence principale a légèrement diminué dans les années 1980 et s'est stabilisée ensuite. La part des bailleurs publics a augmenté un peu jusqu'au milieu des années 1990, puis s'est maintenue. Dans le parc locatif, les parts respectives des bailleurs publics et privés atteignent 17 % et 23 % des résidences principales en 2017.

Figure 5 - Répartition des résidences principales selon le statut d'occupation

en %
Figure 5 - Répartition des résidences principales selon le statut d'occupation (en %)
1987 2017
Propriétaires 53,7 57,9
dont propriétaires sans charge de remboursement 28,2 37,8
dont accédants à la propriété 25,5 20,1
Locataires 39,4 39,8
dont bailleurs publics 15,4 17,0
dont bailleurs privés 24,0 22,8
Logés gratuitement 6,9 2,3
Ensemble 100,0 100,0
  • Note : Les bailleurs publics regroupent les bailleurs HLM, les autres bailleurs sociaux tels que les sociétés d'économie mixte (SEM), l'État, les collectivités locales et les établissements publics. Les bailleurs privés regroupent les ménages propriétaires bailleurs et les autres bailleurs personnes morales (associations, mutuelles, banques, sociétés d'assurance, sociétés immobilières, etc.).
  • Champ : France métropolitaine.
  • Sources : Insee, SDES, estimations annuelles du parc de logements au 1ᵉʳ janvier.

Figure 5 - Répartition des résidences principales selon le statut d'occupation

  • Note : Les bailleurs publics regroupent les bailleurs HLM, les autres bailleurs sociaux tels que les sociétés d'économie mixte (SEM), l'État, les collectivités locales et les établissements publics. Les bailleurs privés regroupent les ménages propriétaires bailleurs et les autres bailleurs personnes morales (associations, mutuelles, banques, sociétés d'assurance, sociétés immobilières, etc.).
  • Champ : France métropolitaine.
  • Sources : Insee, SDES, estimations annuelles du parc de logements au 1ᵉʳ janvier.

Le nombre de logements s’accroît fortement dans les DOM

Dans les DOM, hors Mayotte, le parc total des logements augmente plus rapidement qu’en métropole : + 3 % par an, en moyenne, entre le début des années 1980 et la fin des années 1990, puis aux alentours de + 2 % par an jusqu’à aujourd’hui.

En 2017, 83,2 % des logements sont des résidences principales, 4,4 % des résidences secondaires ou occasionnelles et 12,4 % des logements vacants (figure 1). Le nombre de résidences principales s’accroît un peu moins vite que l'ensemble du parc depuis 2008. L’habitat individuel représente plus des deux tiers de l’ensemble des logements ultramarins (hors Mayotte). Il reste majoritaire quel que soit le type de logement, même si sa part baisse lentement depuis trente ans.

Sources

Les estimations annuelles du parc de logements (EAPL) sont réalisées conjointement par l'Insee et le service de la donnée et des études statistiques (SDES) du ministère de la Transition écologique et solidaire. Elles font la synthèse et la mise en cohérence de plusieurs sources, la principale étant le recensement de la population, dont les dernières données disponibles sont relatives au 1ᵉʳ janvier 2014.

En France métropolitaine, l'estimation s’appuie également sur d'autres sources, notamment les fichiers de la taxe d’habitation, le répertoire de gestion du recensement (répertoire des immeubles localisés) et l’enquête Logement de l'Insee (dernière en date : 2013).

Pour les DOM, l’estimation est principalement réalisée à l'aide du recensement et des enquêtes Logement de 2006 et 2013.

Les données relatives aux trois dernières années (2015, 2016 et 2017) sont provisoires et seront révisées chaque année jusqu’à ce qu’un chiffrage définitif soit établi par le recensement.

Définitions

Bailleurs publics : organismes d’habitation à loyer modéré (HLM), société d’économie mixte (SEM), État, collectivités locales et établissements publics.

Bailleurs privés : ménages propriétaires bailleurs, autres bailleurs personnes morales.


Résidence principale :

une résidence principale est un logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage.

Remarque :

Depuis 2005, une résidence principale peut comporter plusieurs ménages si ceux-ci ont des budgets séparés (voir la définition d’un « ménage »).


Résidence secondaire :

une résidence secondaire est un logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Les logements meublés loués (ou à louer) pour des séjours touristiques sont également classés en résidences secondaires.

La distinction entre logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile à établir, c'est pourquoi, les deux catégories sont souvent regroupées.


Logement occasionnel :

un logement occasionnel est un logement ou une pièce indépendante utilisée occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille).


Logement vacant :

un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants :

  • proposé à la vente, à la location ;
  • déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation;
  • en attente de règlement de succession ;
  • conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés ;
  • gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste...).

Unité urbaine / Agglomération / Agglomération multicommunale / Agglomération urbaine :

la notion d'unité urbaine repose sur la continuité du bâti et le nombre d'habitants. On appelle unité urbaine une commune ou un ensemble de communes présentant une zone de bâti continu (pas de coupure de plus de 200 mètres entre deux constructions) qui compte au moins 2 000 habitants.

Si l'unité urbaine se situe sur une seule commune, elle est dénommée ville isolée. Si l'unité urbaine s'étend sur plusieurs communes, et si chacune de ces communes concentre plus de la moitié de sa population dans la zone de bâti continu, elle est dénommée agglomération multicommunale.

Sont considérées comme rurales les communes qui ne rentrent pas dans la constitution d'une unité urbaine : les communes sans zone de bâti continu de 2000 habitants, et celles dont moins de la moitié de la population municipale est dans une zone de bâti continu.

Remarque :

Ces seuils, 200 mètres pour la continuité du bâti et 2 000 habitants pour la population des zones bâties, résultent de recommandations adoptées au niveau international.

En France, le calcul de l'espace entre deux constructions est réalisé par l'analyse des bases de données sur le bâti de l'Institut Géographique National (IGN). Il tient compte des coupures du tissu urbain telles que cours d'eau en l'absence de ponts, gravières, dénivelés importants. Depuis le découpage de 2010, certains espaces publics (cimetières, stades, aérodromes, parcs de stationnement...), terrains industriels ou commerciaux (usines, zones d'activités, centres commerciaux,...) ont été traités comme des bâtis avec la règle des 200 mètres pour relier des zones de construction habitées, à la différence des découpages précédents où ces espaces étaient seulement annulés dans le calcul des distances entre bâtis

Les unités urbaines sont redéfinies périodiquement. L'actuel zonage daté de 2010 a été établi en référence à la population connue au recensement de 2007 et sur la géographie du territoire au 1er janvier 2010. Une première délimitation des villes et agglomérations a été réalisée à l'occasion du recensement de 1954. De nouvelles unités urbaines ont ensuite été constituées lors des recensements de 1962, 1968, 1975, 1982, 1990 et 1999.

Les unités urbaines peuvent s'étendre sur plusieurs départements, voire traverser les frontières nationales (voir Unité urbaine internationale).

Le découpage en unités urbaines concerne toutes les communes de France métropolitaine et des départements d'outre-mer. Le découpage de 2010 intègre les communes du nouveau département de Mayotte.


Logement individuel :

un logement individuel est une construction qui ne comprend qu'un logement (maison).


Logement collectif :

logement dans un immeuble collectif (appartement).


Recensement de la population :

le recensement de la population a pour objectifs le dénombrement des logements et de la population résidant en France et la connaissance de leurs principales caractéristiques : sexe, âge, activité, professions exercées, caractéristiques des ménages, taille et type de logement, modes de transport, déplacements quotidiens.

Institué en 1801, le recensement s'est déroulé tous les 5 ans jusqu'en 1936. De 1946 à 1999, les intervalles intercensitaires ont varié de 6 à 9 ans. Les informations recueillies intéressent les collectivités territoriales, les services de l'État mais aussi les entreprises, sociologues, urbanistes,...

Elles sont une aide pour définir :

  • au niveau national les politiques sociales et les infrastructures à mettre en place ;
  • au niveau local les politiques urbaines, de transport, de logement, d'équipements culturels et sportifs, les infrastructures scolaires et la mise en place de structures d'accueil pour les jeunes enfants et les personnes âgées.

Pour les acteurs privés, le recensement sert aux projets d'implantation d'entreprises ou de commerces et services.

La loi du 27 février 2002, relative à la démocratie de proximité, a modifié en profondeur les méthodes de recensement. Depuis janvier 2004, le comptage traditionnel est remplacé par des enquêtes de recensement annuelles.

Les communes de moins de 10 000 habitants continuent d'être recensées exhaustivement, comme lors des précédents recensements mais une fois tous les 5 ans au lieu de tous les 8 ou 9 ans.

Les communes de 10 000 habitants ou plus font désormais l'objet d'une enquête annuelle auprès d'un échantillon de 8 % de la population, dispersé sur l'ensemble de leur territoire. Au bout de 5 ans, tout le territoire de ces communes est pris en compte et les résultats du recensement sont calculés à partir de l'échantillon de 40 % de leur population ainsi constitué.

A la fin de l'année 2008, à l'issue des cinq premières enquêtes de recensement, l'Insee publie, pour la première fois selon la nouvelle méthode, la population légale de chaque commune, puis à partir de 2009, les résultats statistiques complets sur les habitants et leurs logements.

Remarque :

Jusqu'à la publication, fin 2008, du premier décret d'authentification des populations légales issues du recensement rénové, les populations authentifiées en 1999 (ou à la suite de recensements complémentaires) sont restées en vigueur.


Répertoire des immeubles localisés / RIL :

le répertoire d'immeubles localisés (RIL), disponible pour les communes de 10 000 habitants ou plus, contient l'ensemble des adresses de logements (les habitations, les établissements touristiques et les communautés) nécessaires au recensement de la population et au calcul des populations légales.

Il intègre notamment le nombre de logements, le type d'habitation, le caractère habitable des adresses et leur géolocalisation.

Ce répertoire permet de constituer les bases de sondage des enquêtes de recensement des communes de 10 000 habitants ou plus. Tous les ans, l’échantillon de 8 % des logements habitables d’une grande commune est déterminé à partir des adresses du RIL. Par ailleurs, le nombre de logements habitables du RIL intervient directement dans le calcul du niveau de la population légale des grandes communes.

Initialisé à partir d’informations issues du recensement général de la population de 1999, ce répertoire est mis à jour par l’Insee et les communes à partir des fichiers de permis de construire et de remontées d'informations locales (mises à jour de la commune, résultats des enquêtes de recensement, enquêtes sur la qualité du RIL menées par l'Insee, etc). Dans les DOM, le RIL est essentiellement mis à jour à partir d'enquêtes réalisées sur le terrain.

La création et la mise à jour du RIL sont définies par un arrêté du 19 juillet 2000.


Logement (Enquête) :

L'enquête Logement est une des principales enquêtes de l'Insee par son ancienneté (1955) et la taille de son échantillon (36 000 logements répondants en 2013). C'est la source statistique majeure pour décrire le parc de logements et les conditions d'occupation par les ménages de leur résidence principale.

Elle permet également de mesurer le coût du logement que supportent les différents types de ménages. L'enquête concerne toutes les résidences principales de France, y compris les DOM. L'enquête a été étendue à Mayotte pour la première fois en 2013.

Remarque :

L'enquête de 2013 a bénéficié de partenariats aux niveaux régional et national qui ont permis de renforcer l'échantillon (extension en zones urbaines sensibles, extensions dans deux régions métropolitaines ainsi que dans les DOM). 

Pour en savoir plus

SDES, « Comptes du logement 2016 - Rapport de la commission des comptes du logement », Datalab n° 22, juillet 2017.

Arnold C., « Le parc de logements en France au 1ᵉʳ janvier 2016 », Insee Focus n° 73, décembre 2016.

« Les conditions de logement en France », Insee Références, édition 2017.