Un parc de logements en plein essor et davantage de logements vacants

Laurence Galli-Morvan

En Guyane, le parc de logements augmente fortement entre 2010 et 2015. Le dynamisme démographique explique en grande partie cet essor. Malgré un besoin élevé en logements, la vacance est en hausse. Les nouveaux logements se concentrent essentiellement sur l’Île de Cayenne et Macouria. Autre particularité du parc, la part des ménages propriétaires est en baisse et ceux-ci demeurent moins nombreux que les locataires.

Laurence Galli-Morvan
Insee Flash Guyane  No 87  - juin 2018

En 2015, la Guyane compte 84 700 logements soit 13 000 de plus qu’en 2010. Avec une hausse de 3,4 % par an, la Guyane est la région où la croissance annuelle du nombre de logements est la plus forte, juste devant la Corse, La Réunion et la Guadeloupe. L’accroissement du parc guyanais reste très soutenu depuis plusieurs décennies : le nombre de logements a triplé en trente ans.

 

L’augmentation du nombre de résidences principales portée par le fort dynamisme démographique

En 2015, neuf logements sur dix sont des résidences principales. Entre 2010 et 2015, le parc augmente de 15 %, soit 9 800 résidences principales supplémentaires. Cette forte hausse est due à la croissance rapide de la population (encadré). La Guyane est la région la plus dynamique de France en termes de croissance démographique, après Mayotte.

Les besoins induits par la croissance démographique sont à l’origine de la construction de sept nouveaux logements sur dix, contre à peine quatre sur dix en France hexagonale.

Contrairement aux Antilles, les modifications de comportements en matière de cohabitation contribuent peu à l’évolution du nombre de résidences principales. Seulement 7 % des nouveaux logements sont dus à la décohabitation (figure 1). Malgré une légère baisse, la taille des ménages reste élevée en Guyane. Une résidence principale abrite 3,46 personnes en moyenne en 2015 contre 3,50 en 2010.

Les résidences principales de type collectif sont en augmentation bien que l’individuel prédomine. En 2015, 37 % des résidences principales sont des appartements (33 % en 2010). La Guyane a longtemps été un territoire agricole, avec de la place disponible pour la construction de résidences individuelles. Le littoral se densifie et s’urbanise : de plus en plus de programmes de construction en logement social ou privé privilégient aujourd’hui le logement collectif.

Figure 1L’essor du parc de logements est porté par la croissance démographiqueInfluence des facteurs d'évolution du parc de logements entre 2010 et 2015 (en %)

L’essor du parc de logements est porté par la croissance démographique - Lecture : entre 2010 et 2015, pour 100 nouveaux logements en Guyane, 69 répondent aux besoins induits par la croissance démographique, 7 à ceux induits par la décohabitation, 22 sont vacants et 3 sont des résidences secondaires.
Résidences principales dues à la croissance démographique Résidences principales dues à la décohabitation Logements vacants Résidences secondaires et logements occasionnels
Guyane 68,64 6,58 21,86 2,92
Hexagone 38,24 27,42 23,17 11,18
Guadeloupe -13,91 59,18 26,86 27,87
Martinique -38,27 76,08 50,79 11,4
  • Lecture : entre 2010 et 2015, pour 100 nouveaux logements en Guyane, 69 répondent aux besoins induits par la croissance démographique, 7 à ceux induits par la décohabitation, 22 sont vacants et 3 sont des résidences secondaires.
  • Source : Insee, Recensement de la population 2010 et 2015.

Figure 1L’essor du parc de logements est porté par la croissance démographiqueInfluence des facteurs d'évolution du parc de logements entre 2010 et 2015 (en %)

  • Lecture : entre 2010 et 2015, pour 100 nouveaux logements en Guyane, 69 répondent aux besoins induits par la croissance démographique, 7 à ceux induits par la décohabitation, 22 sont vacants et 3 sont des résidences secondaires.
  • Source : Insee, Recensement de la population 2010 et 2015.

Forte augmentation des logements vacants

Malgré des besoins en logements importants, les logements vacants sont de plus en plus nombreux en Guyane (+ 51,7 % en cinq ans, soit 2 800 logements de plus). Leur part augmente 2,5 fois plus rapidement en Guyane qu’en France hexagonale entre 2010 et 2015. Le taux de vacance (9,9 % des logements en 2015) est supérieur de deux points à celui de la France hexagonale, mais nettement inférieur à celui de Guadeloupe et de Martinique (15 %).

Une partie de la vacance est nécessaire au bon fonctionnement des marchés du logement. Mais la Guyane souffre en plus d’une vacance structurelle. Cette dernière peut s’expliquer notamment par la vétusté des logements : en 2015, 22 % des logements guyanais ne possèdent pas l’eau et/ou l’électricité. Cette proportion atteint 58 % parmi les logements vacants

Par ailleurs, si la vacance est faible à Remire-Montjoly ou Kourou, elle atteint 30 % à Macouria en 2015. C’est la deuxième commune après Cayenne concentrant le plus de logements vacants. Une partie de cette vacance peut être attribuée au délai entre la livraison des nombreux logements récents et l’arrivée des occupants.

Les nouveaux logements situés essentiellement sur l’île de Cayenne et Macouria

Cayenne, pôle urbain, est la commune qui concentre le plus grand nombre de nouveaux logements en 2015 (trois logements sur dix). Elle entraîne Macouria, Matoury et Remire-Montjoly dans son sillage : ces quatre communes concentrent 80 % des nouveaux logements (figure 2). Dans l’Ouest guyanais, la croissance du parc de logements est beaucoup moins forte que celle de la population. Entre 2010 et 2015, la zone concentre 52 % de la croissance de la population et seulement 15 % de la croissance du parc. Cela s’explique par deux facteurs. D’une part, les habitants supplémentaires sont souvent des enfants dans des ménages de grande taille, ce qui n’impacte pas le parc de logements. D’autre part, la zone concentre la plus grande part de l’activité minière guyanaise et le mode de logement des orpailleurs est souvent concentré.

En 2015, 1 900 logements sont des résidences secondaires et des logements occasionnels. Soit 380 de plus par rapport à 2010. Même si les résidences secondaires sont peu présentes en Guyane (2 % du parc), leur concentration est importante sur le littoral. Ainsi, 28 % des résidences secondaires et des logements occasionnels se situent à Matoury, vient ensuite Kourou avec 14 %.

Davantage de locataires et une part de propriétaires en baisse

En 2015, la part des ménages propriétaires de leur résidence principale est en baisse, et atteint 44 % (un point de moins qu’en 2010). Les ménages guyanais sont moins souvent propriétaires que les ménages de l’Hexagone où ce statut concerne 58 % des ménages. Ce faible taux de propriétaires s’explique en partie par la jeunesse de la population et ses faibles revenus. De plus, les prix élevés des logements constituent un frein à l’accession pour les jeunes ménages.

À l’inverse, les ménages logés à titre gratuit sont plus fréquents qu’en 2010 : 8 % des ménages en 2015, 7 % en 2010. C’est quatre fois plus qu’en France hexagonale (2 % des ménages).

Cette catégorie de ménages très courante en Guyane, est composée aussi bien de ménages bénéficiant d’un logement de qualité, que de ménages résidant dans l’habitat informel, souvent insalubre.

Figure 2Les nouveaux logements sont essentiellement sur l’Île de Cayenne et MacouriaÉvolution du nombre de logements entre 2010 et 2015 par commune

Les nouveaux logements sont essentiellement sur l’Île de Cayenne et Macouria
Évolution du nombre de logements entre 2010 et 2015
Grand-Santi -157
Saül -48
Saint-Élie -43
Camopi -23
Ouanary -6
Iracoubo 2
Saint-Georges 9
Awala-Yalimapo 12
Roura 70
Régina 73
Sinnamary 121
Apatou 130
Maripasoula 133
Montsinéry-Tonnegrande 196
Mana 219
Papaichton 280
Kourou 395
Saint-Laurent-du-Maroni 1343
Remire-Montjoly 2085
Matoury 2142
Macouria 2219
Cayenne 3861
Totaux 13016
  • Source : Insee, Recensement de la population 2010 et 2015.

Figure 2Les nouveaux logements sont essentiellement sur l’Île de Cayenne et MacouriaÉvolution du nombre de logements entre 2010 et 2015 par commune

  • Source : Insee, Recensement de la population 2010 et 2015.

Les facteurs influençant la croissance des résidences principales

L’évolution du nombre de logements d’un territoire dépend de l’évolution des logements vacants, des résidences secondaires ou occasionnelles et des résidences principales.

L’évolution du nombre de résidences principales est soumise à deux effets :

  • un effet dû à la croissance démographique qui permet de savoir quel aurait été le nombre de logements supplémentaires nécessaires pour loger les nouveaux habitants si la taille moyenne des ménages restait inchangée ;
  • un effet dû aux évolutions des comportements de cohabitation qui permet de savoir quel serait le volume de logements nécessaires pour absorber la baisse de la taille moyenne des ménages à nombre d’habitants constant.

Définitions

Indivision : Situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien ou d'un même ensemble de biens.

Décohabitation : Processus par lequel un individu quitte le logement qu’il partageait avec d’autres personnes.

Propriétaire : la notion de « propriétaire » dans cette étude est issue du Recensement de la population. Elle ne s’attache pas à la détention d’un titre de propriété mais à une déclaration spontanée des ménages lors de l’enquête de Recensement.

Un logement ou logement ordinaire, est défini du point de vue de son utilisation. C'est un local utilisé pour l'habitation qui doit être :

  • séparé, c'est-à-dire complètement fermé par des murs et cloisons, sans communication avec un autre local si ce n'est par les parties communes de l'immeuble (couloir, escalier, vestibule, etc.) ;
  • indépendant, à savoir ayant une entrée d'où l'on a directement accès sur l'extérieur ou les parties communes de l'immeuble, sans devoir traverser un autre local.

Certains logements ayant des caractéristiques particulières, font aussi partie des logements au sens de l'Insee : les logements-foyers pour personnes âgées, les chambres meublées, les habitations précaires ou de fortune (caravanes, mobile home, etc.). Les locaux d'habitation (résidences offrant des services spécifiques) relevant d'une même autorité gestionnaire et dont les habitants partagent à titre habituel un mode de vie commun (résidences pour personnes âgées, pour étudiants, de tourisme, à vocation sociale, pour personnes handicapées, etc.) ne sont pas considérés comme des logements ordinaires.
Résidence principale : logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage.
Logement vacant :logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants – proposé à la vente ou à la location ; déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation ; en attente de règlement de succession ; gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (logement très vétuste, etc).
Résidence secondaire : logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Sont aussi comptabilisés les logements meublés (et ayant une cuisine) ouvert à la location pour des séjours touristiques, situés dans les résidences hôtelières et plus rarement dans les gîtes, ainsi que les mobile- homes fixes dans les campings ouverts à l’année.
Logement occasionnel : logement ordinaire utilisé occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille). La distinction entre logements occasionnels et résidences secondaires est parfois difficile à établir, c'est pourquoi, les deux catégories sont souvent regroupées.

Unité urbaine : commune ou ensemble de communes présentant une zone de bâti continu qui compte au moins 2 000 habitants.
Aire urbaine ou grande aire urbaine : ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un grand pôle, et par des communes rurales ou unités urbaines dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci.
Grand pôle : unité urbaine de 10 000 emplois ou plus qui anime une grande aire urbaine suivant le zonage en aire urbaine de 2010. Les communes qui le composent sont soit ville-centre, soit banlieue. On distingue également des moyens pôles (unités urbaines de 5 000 à moins de 10 000 emplois) et des petits pôles (unités urbaines de 1 500 à moins de 5 000 emplois).
Ville-centre : unité urbaine multicommunale (ou agglomération multicommunale). Si une commune abrite plus de 50 % de la population de l’unité urbaine, elle est seule ville-centre. Sinon, toutes les communes dont la population dépasse de 50 % celle de la commune la plus peuplée, ainsi que cette dernière, sont villes-centre. Les communes urbaines qui ne sont pas villes-centre constituent la banlieue de l’agglomération multicommunale.
Couronnes des grands pôles : elles correspondent aux communes rurales ou unités urbaines non comprises dans les grands pôles, dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans une ou plusieurs grandes aires urbaines. Les autres couronnes regroupent les communes ne faisant pas partie des couronnes des grands pôles dont au moins 40 % des actifs ayant un emploi travaillent dans une ou plusieurs aires.
Communes isolées hors influence des pôles : communes n’appartenant pas à un pôle ou à une couronne.
Zone tendue : fixées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, les zones tendues sont les unités urbaines de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. Elles regroupent 28 unités urbaines de métropole : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Pour en savoir plus

« Le logement en Guyane – Un parcours résidentiel contraint », Dossier Guyane n° 3, Insee Dirag, Ministère des Outre-mer. Mai 2017.

Résultats du recensement de la population 2015 sur insee.fr