Insee Analyses Normandie · Janvier 2024 · n° 120

En Normandie, un logement sur douze est vacant en 2020

En 2020, près de 2,9 millions de logements sont vacants en France métropolitaine, soit 8,1 % de l’ensemble des logements. Le phénomène de vacance des logements n’est pas récent et touche assez largement le territoire national (pour en savoir plus). Depuis deux décennies, il fait l’objet d’une attention particulière et plusieurs mesures ont été instaurées afin d’optimiser l’occupation des logements sur les territoires. Un Plan national de lutte contre les logements vacants a été lancé en 2021 et vise notamment à coordonner d’autres programmes d’aménagement du territoire incluant la thématique du logement vacant (Petites villes de demain, action cœur de ville, etc.). Une taxe sur les logements vacants existe depuis 1999 pour les communes situées dans une agglomération de plus de 50 000 habitants en « zone tendue ». Celle-ci a fait l’objet d’une redéfinition entrée en vigueur au 1^er janvier 2024, l’élargissant à toutes communes situées en « zone tendue », qu’elles soient en zone urbaine ou non. En Normandie, 262 communes sont désormais concernées.

En Normandie, près de 150 000 logements sont vacants en 2020, soit 8,1 % de l’ensemble du parc de logements, comme au niveau national (figure 1). La Normandie se situe au 11^e rang des 17 régions de France hors Mayotte, devant la Corse (avec une part de logements vacants de seulement 3,2 %), et largement précédée par la Martinique, la Guadeloupe, Centre Val-de-Loire et Bourgogne-Franche-Comté (avec une part de logements vacants qui dépasse les 10 %).

En 2009, la Normandie comptait 100 000 logements vacants. Ce nombre progresse de près de 50 % entre 2009 et 2020, soit +3,6 % en moyenne par an, un rythme bien plus élevé qu’au niveau national (+31 % en France métropolitaine ou +2,5 % par an en moyenne). Cette augmentation est la plus forte des régions métropolitaines sur cette période, et la 3^e parmi l’ensemble des régions françaises.

Ce « rattrapage » de la Normandie sur le niveau national entre 2009 et 2020 est notamment lié à l’atonie démographique locale. Durant cette période, le nombre de ménages a progressé d’environ 100 000 pour seulement 21 700 habitants supplémentaires, tandis que le nombre total de logements progressait de 163 000 unités. La taille des ménages a ainsi diminué, passant de 2,29 personnes par ménage en moyenne en 2009 à 2,15 en 2020. Ce constat ne suffit toutefois pas à expliquer le phénomène de vacance dans son ensemble et plusieurs autres facteurs peuvent engendrer de la vacance de logements (pour en savoir plus).

La hausse du nombre de logements vacants est plus prononcée au cours de la période 2009-2014 que sur 2014-2020 et plus spécifiquement en Normandie. Le nombre de logements vacants y a progressé de 32 % sur cette première période (soit +5,8 % par an en moyenne entre 2009 et 2014) contre +20 % en France métropolitaine (+3,7 % par an en moyenne). Sur la période allant de 2014 à 2020, le nombre de logements vacants progresse de façon moindre en Normandie comme en France métropolitaine, mais à un rythme qui reste plus élevé dans la région : +11,0 %, soit +1,8 % par an en moyenne en Normandie contre +9,4 % et +1,5 % par an en moyenne en France métropolitaine.

En 2020, le Calvados est le département normand où la part de logements vacants est la plus faible (6,8 %), loin derrière l’Orne (11,1 % ; figure 2). Dans l’Eure, la Manche et la Seine-Maritime, la part de logements vacants est concentrée (valeurs comprises entre 8,1 % et 8,3 %), proche des niveaux de la région et de la France métropolitaine.

Depuis 2009, le nombre de logements vacants a progressé dans tous les départements normands. La vacance des logements augmente toutefois plus dans les départements de l’est de la région : +4,3 % par an en moyenne dans l’Eure et +4,0 % en Seine-Maritime. L’augmentation est également importante dans le Calvados (+3,7 % par an en moyenne depuis 2009). Dans l’Orne et la Manche, départements où la part de logements vacants est plus élevée, la hausse apparaît de plus faible intensité : +2,4 % par an en moyenne dans la Manche et +2,9 % dans l’Orne.

Au même titre que dans la région et en France métropolitaine, tous les départements normands font face à une forte hausse du nombre de logements vacants sur la période 2009-2014 (de +4,9 % par an en moyenne à +6,1 % selon le département). Entre 2014 et 2020, trois départements normands enregistrent une croissance du nombre de logements vacants plus forte qu’au niveau national : le Calvados, la Seine-Maritime et l’Eure. Dans la Manche et l’Orne, la vacance des logements continue de progresser entre 2014 et 2020, mais à un rythme moindre que dans l’ensemble de la France métropolitaine.

La part de logements vacants n’est pas uniforme sur l’ensemble des territoires normands. Elle est particulièrement élevée dans les intercommunalités à dominante rurale (encadré 1) du sud de la région et dans deux intercommunalités situées au nord-est de la région. La part de logements vacants dépasse les 10 % dans 21 des 69 intercommunalités normandes (figure 3), atteignant jusqu’à 15,7 % pour la communauté de communes (CC) de la Vallée d’Auge et du Merlerault et 13,8 % pour celle de Domfront Tinchebray Intercom, toutes deux situées dans l’Orne. D’autres intercommunalités plus peuplées sont également concernées, comme les communautés d’agglomération (CA) du Mont-Saint-Michel-Normandie (11,1 %), de Flers Agglo (11,5 %) et de la Région Dieppoise (11,4 %).

La part de logements vacants est en revanche faible pour sept intercommunalités situées autour de Caen et au Nord de Rouen - les communautés de communes Normandie-Cabourg-Pays d’Auge, Cœur Côte Fleurie, Vallées de l’Orne et de l’Odon, Val ès Dunes, Seulles Terres et Mer, Caux - Austreberthe, Inter-Caux-Vexin - où elle est inférieure ou égale à 5 %.

Généralement, le nombre de logements vacants progresse moins dans les intercommunalités bordant les côtes normandes. Entre 2009 et 2020, dans quinze intercommunalités normandes dont dix sont bordées par la Manche, le nombre de logements vacants a progressé à un rythme inférieur ou égal au niveau métropolitain (+2,5 % par an en moyenne). Le nombre de logements vacants est même quasi stable dans la CC Cœur Côte Fleurie (+0,4 %). Ces intercommunalités côtières sont marquées par une très forte proportion de résidences secondaires (68 % pour la CC Cœur Côte Fleurie, 54 % pour la CC Normandie-Cabourg-Pays d’Auge) et un marché immobilier caractérisé par des prix élevés (encadré 2).

À l’inverse, la progression du nombre de logements vacants est supérieure à la moyenne régionale (+3,6 % par an en moyenne) dans près de la moitié des intercommunalités normandes dont la majorité des intercommunalités situées en Seine-Maritime (13 sur 18) et dans l’Eure (9 sur 14) ainsi que dans celles de l’est de l’Orne et du centre du Calvados. Les trois intercommunalités normandes les plus peuplées sont concernées, avec +4,8 % par an en moyenne dans la communauté urbaine (CU) Caen la Mer, +4,7 % dans la CU Le Havre Seine Métropole et +3,8 % dans la Métropole Rouen Normandie.

Cette hausse est particulièrement marquée pour cinq intercommunalités (avec une progression de plus de 5 % par an en moyenne entre 2009 et 2020) : les CC Plateau de Caux et Yvetot Normandie avec une part de logements vacants qui reste faible (inférieure à 7 % en 2020) et les CA Seine Normandie Agglomération et Évreux Portes de Normandie accompagnées de la CC des Hauts du Perche avec, à l’inverse, une part de logements vacants élevée (entre 8,9 et 12,0 % en 2020).

Bien que l’ensemble de la population normande ne croisse que très faiblement entre 2009 et 2020, certaines intercommunalités présentent un dynamisme démographique sur la période. Dans 18 des 21 intercommunalités à présenter une croissance démographique supérieure à 0,2 % par an en moyenne entre 2009 et 2020, la part de logements vacants est inférieure à la moyenne régionale et pour 12 d’entre elles le nombre de logements vacants augmente plus rapidement qu’au niveau régional en raison notamment d’une forte croissance du parc de logements.

À l’inverse, dans les 20 intercommunalités en déprise démographique (où la baisse de la population est inférieure à -0,2 % par an en moyenne entre 2009 et 2020), la part de logements vacants en 2020 est toujours supérieure à la moyenne régionale à l’exception de la CC Cœur Côte Fleurie et de la CA du Cotentin. Les évolutions du nombre de logements vacants entre 2009 et 2020 sont plus contrastées, oscillant entre +0,4 % et +5,1 % par an en moyenne.