Insee Analyses Centre-Val de Loire · Janvier 2024 · n° 108

Un logement sur dix du Centre‑Val de Loire est vacant

En 2020, 10,1 % des logements du Centre‑Val de Loire sont vacants, soit 141 400 logements (figure 1). Les logements vacants se définissent comme des lieux d’habitation inoccupés. Les causes peuvent en être multiples : les délais de relocation ou de vente, un litige juridique à la suite d’une succession ou encore un bien immobilier ne réunissant pas les caractéristiques de confort ou de respect de la réglementation pour être occupé. Ainsi les logements vacants ne constituent pas un stock de biens disponibles immédiatement. Ils peuvent être la cible de politiques publiques visant à lutter contre cette vacance, notamment par l’application de taxes (encadré).

Le taux de vacance du Centre‑Val de Loire est élevé comparé à celui de France métropolitaine qui compte 8,1 % de logements vacants. Le Centre‑Val de Loire est la deuxième région avec le taux de logements vacants le plus élevé, à un niveau très proche de celui de Bourgogne-Franche-Comté (10,2 %), seule région de France métropolitaine moins densément peuplée avec la Corse. La Corse et les Pays de la Loire ont les taux les plus faibles (respectivement 3,2 % et 6,4 %). Les régions touristiques, qui ont un taux de résidences secondaires élevé, ont des taux de logement vacants plus bas. Le taux de résidences secondaires est seulement de 6,3 % en Centre‑Val de Loire, bien en deçà du niveau de France métropolitaine (9,9 %).

Les logements vacants ne sont pas répartis de façon homogène sur le territoire régional. En 2020, la part de logements vacants est plus importante dans le sud de la région, alors qu’elle est un peu moins élevée le long de l’axe ligérien et à proximité de l’Île-de-France (figure 2). Elle atteint respectivement 13,3 % et 12,9 % dans l’Indre et le Cher, qui se classent parmi les cinq premiers départements de France métropolitaine où cette part est la plus haute. Ces deux départements ruraux s’inscrivent dans la « diagonale des faibles densités » française, des Ardennes au Massif Central, à laquelle appartiennent également les départements métropolitains aux plus hauts niveaux de vacances. Ce sont aussi dans ces départements que les résidences principales sont les plus anciennes : la moitié d’entre elles y ont été construites avant 1970.

Au niveau des intercommunalités, les disparités sont encore plus fortes. Comme au niveau départemental, une faible densité démographique et un parc en moyenne plus âgé sont associés à un taux de vacance plus élevé. La part de logements vacants dépasse 17 % dans les communautés de communes de la Marche Berrichonne, Val de Bouzanne et Sologne des Rivières. À l’opposé, elle est inférieure à 6,5 % dans celles de Touraine-Est Vallées, Touraine Vallée de l’Indre et de la Forêt, des communautés de communes limitrophes des deux métropoles régionales. En particulier, les communes situées le long de l’axe ligérien et en bordure de la région parisienne ont des taux de vacances parmi les plus faibles de la région. Dans les franges franciliennes (pour comprendre), le taux de vacance est moindre (8,8 %, contre 10,3 % dans le reste de la région). Elles constituent un territoire plus dense que l’ensemble de la région (90 habitants par kilomètre carré contre 65) et sont davantage concernées par la tension sur le marché de l’immobilier. La proximité de l’Île-de-France peut contrebalancer les effets d’une faible densité démographique et d’un parc de résidences principales relativement âgé. Cela peut, par exemple, être observé dans les trois communautés de communes de la Plaine du Nord Loiret, des Forêts du Perche et Cœur de Beauce dont le taux de vacance est sous la médiane régionale.

Entre 1990 et 2020, la population augmente et le nombre de personnes par logement diminue, engendrant un besoin croissant de logements. En Centre-Val de Loire, le nombre de logements vacants est pourtant en plus forte hausse que le nombre total de logements (figure 3). L’augmentation du nombre de logements vacants est plus importante en Centre‑Val de Loire qu’à l’échelle nationale. Au contraire, le nombre total de logements progresse plus vite en France que dans la région. La part de logements vacants était équivalente entre la région et la France métropolitaine en 1990, puis l’écart s’est accru pour atteindre 2 points en 2020.

La progression de la vacance de logements de la région est plus intense dans les années qui suivent la crise de 2008. Cette crise marquée par un durcissement des conditions d’accès au crédit des ménages a en effet particulièrement affecté le secteur de l’immobilier. L’allongement du délai moyen d’écoulement de l’encours de logements neufs disponibles à la vente aux particuliers traduit une partie des effets de cette crise sur la vacance. Il atteint 8,9 trimestres dans la région fin 2008, contre 3,7 trimestres un an auparavant. L’évolution annuelle moyenne du nombre de logements vacants entre 2009 et 2020 approche 3,0 %, quand celle de l’ensemble des logements est 4,1 fois moins rapide (à 0,7 % par an).

L’évolution de la proportion de logements vacants diffère au sein de la région. Si la vacance des logements recouvre des situations variées, elle augmente davantage au sein des territoires qui perdent de la population comme dans le Cher et l’Indre (respectivement -3,2 % et -5,8 %) sur la période 2009 à 2020. Sur la même période, les intercommunalités aux taux de vacance les plus élevés sont aussi celles où la vacance a le plus augmenté. Par exemple, la proportion de logements vacants est très élevée dans la communauté de commune de la Sologne des Rivières (17,2 %) où elle a presque doublé (+90,9 % soit 600 logements vacants en plus). Dans celles du Val de Sully et du Berry Loire Puisaye, les hausses du nombre de logements vacants dépassent 70 %. Sur la même période, la progression du volume de la vacance de logements au sein de la frange francilienne est 2 points en deçà du niveau régional.

La vacance des logements est plus importante dans les zones où la population est la moins dense. En 2020 en Centre‑Val de Loire, le taux de vacance atteint 12,7 % dans les communes hors aires d’attraction des villes. Dans ces communes, les parts de constructions de logements neufs sont les plus faibles et les prix des logements les moins élevés. Les prix par pièce des maisons y sont par exemple 25 % plus faibles que la moyenne régionale.

Au sein des aires d’attractions des villes de moins de 50 000 habitants, le taux de vacance moyen dépasse 10 % aussi bien dans les pôles que dans les couronnes. Dans les aires d’attraction des villes comprenant entre 50 000 et 200 000 habitants, la vacance est de 10,3 %. Elle descend en dessous de 8,0 % dans les trois aires au-delà de 200 000 habitants (aires de Tours, Orléans et Paris).

Au sein des pôles, le taux de vacance est plus élevé dans les communes‑centres (12,3 %) que dans les autres communes du pôle principal (6,7 %) (figure 4). La vacance dans les communes‑centres est d’autant plus grande que la commune est peu peuplée. La part de constructions neuves y est deux fois moins importante que dans les autres communes du pôle principal, et la valeur foncière des logements se situe à un niveau plus élevé que dans la couronne.

De 2009 à 2020, le nombre de logements vacants augmente de plus d’un tiers dans les différents types de communes des aires d’attraction des villes, notamment pour les communes de la couronne où la progression culmine à 42,0 %. Sur la même période, la population augmente de 2,1 % dans les communes des aires d’attraction des villes et le nombre de personnes par ménage diminue (2,2 en 2009, contre 2,1 en 2020). Ces évolutions impliquent un besoin accru en logements. Néanmoins, l’accroissement démographique et le phénomène de décohabitation s’accompagnent d’une progression supérieure du nombre total de logements (+8,5 % entre 2009 et 2020) entraînant une hausse de la vacance. La préférence pour les nouveaux logements aux logements existants mais inoccupés peut expliquer ce décalage.

Le territoire de frange francilienne considéré est constitué de 290 communes d’Eure-et-Loir et du Loiret : [Tillard et Boekwa, 2023 ; pour en savoir plus (1)].