Insee Flash Guadeloupe ·
Janvier 2024 · n° 196
En 2020, 15 % des logements sont vacants en Guadeloupe
La Guadeloupe se place en seconde position des régions françaises en termes de part de logements vacants (15,1 %) en 2020. Cette part est plus élevée dans les EPCI qui subissent une déprise démographique tels que la communauté de communes de Marie-Galante (23,8 %) et celle du Grand Sud Caraïbe (17,6 %). Dans La Riviera du Levant où la diminution de la population est moins marquée et le marché immobilier plus dynamique, la part de logements vacants est plus faible (10,9 %).
- La Guadeloupe est la deuxième région française où la part de logements vacants est la plus élevée
- La vacance est liée en grande partie aux dynamiques démographiques
- Les logements sont plus anciens et le marché immobilier atone dans les EPCI à fort taux de vacance
- Encadré - La loi « Letchimy » sur les logements en indivision
La Guadeloupe est la deuxième région française où la part de logements vacants est la plus élevée
En Guadeloupe, 15,1 % des logements sont vacants en 2020, deux fois plus qu’en France hexagonale (8,1 %). Parmi les régions françaises, seule la Martinique affiche un taux de vacance supérieur (16,1 %). Au total, 35 400 logements sont vacants en Guadeloupe en 2020 dont 78 % de maisons et 22 % d’appartements (figure 1).
La part de logements vacants progresse de 0,9 point entre 2009 et 2020 (+1,2 point en France métropolitaine). Cette progression s’explique en partie par une évolution à la hausse du nombre de logements (+16,0 %) dans un contexte de baisse de la population guadeloupéenne (-4,5 %) sur la période.
tableauFigure 1 – Part des logements vacants en 2020
| Code région | Région | Part des logements vacants en 2020 |
|---|---|---|
| 94 | Corse | 3,2 |
| 52 | Pays de la Loire | 6,4 |
| 11 | Île-de-France | 7,0 |
| 53 | Bretagne | 7,3 |
| 93 | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 7,6 |
| 32 | Hauts-de-France | 7,8 |
| 28 | Normandie | 8,1 |
| FM | France métropolitaine | 8,1 |
| 76 | Occitanie | 8,4 |
| 75 | Nouvelle-Aquitaine | 8,4 |
| 84 | Auvergne-Rhône-Alpes | 8,6 |
| 04 | La Réunion | 8,9 |
| 44 | Grand Est | 9,4 |
| 03 | Guyane | 10,0 |
| 24 | Centre-Val de Loire | 10,1 |
| 27 | Bourgogne-Franche-Comté | 10,2 |
| 01 | Guadeloupe | 15,1 |
| 02 | Martinique | 16,1 |
- Source : Insee, recensement de la population 2020.
graphiqueFigure 1 – Part des logements vacants en 2020
- Source : Insee, recensement de la population 2020.
La vacance est liée en grande partie aux dynamiques démographiques
En Guadeloupe, la vacance augmente plus fortement au sein des EPCI en déprise démographique (figure 2). En effet, entre 2009 et 2020, le taux de vacance est plus élevé dans la communauté de communes de Marie-Galante (23,8 %) et en particulier à Grand-Bourg (26,0 %) qui perd le plus d’habitants sur la période (-14,1 % contre -10,3 % à Marie-Galante). Vient ensuite l’EPCI du Grand Sud Caraïbe (17,6 %) dont la population diminue également (-8,5 %). À l’inverse, le taux de vacance est moindre dans la communauté d’agglomération de La Riviera du Levant (10,9 %) où la population diminue plus faiblement (-1,8 %).
Les trois autres EPCI se situent à une position intermédiaire. La communauté d'agglomération du Nord Basse-Terre affiche une proportion de logements vacants de 13,9 % pour une diminution de 0,3 % de sa population entre 2009 et 2020. À Cap Excellence, la proportion de logements vacants est de 15,3 % et la population diminue de 7,0 %. Dans le Nord Grande-Terre, le taux de vacance relativement élevé (16,8 %) est associé à une diminution de 1,6 % de la population. Par ailleurs, la population est plus vieillissante dans les EPCI qui se caractérisent par les taux de vacances les plus élevés. Dans les intercommunalités du Grand Sud Caraïbe et de Marie-Galante, 30,0 % des habitants sont âgés de 60 ans et plus contre 26,0 % dans La Riviera du Levant.
tableauFigure 2 – Évolution de la population et ancienneté des résidences principales selon les EPCI
| EPCI | Part des logements vacants en 2020 | Évolution du nombre de logements entre 2009 et 2020 | Évolution de la population entre 2009 et 2020 | Part des résidences principales ayant plus de 30 ans |
|---|---|---|---|---|
| CA Cap Excellence | 15,3 | 8,1 | -7,0 | 56,2 |
| CA La Riviera du Levant | 10,9 | 28,2 | -1,8 | 42,0 |
| CA du Nord Grande Terre | 16,8 | 19,6 | -1,6 | 40,1 |
| CC de Marie-Galante | 23,8 | 15,3 | -10,3 | 45,5 |
| CA du Nord Basse-Terre | 13,9 | 18,5 | -0,3 | 38,5 |
| CA Grand Sud Caraïbe | 17,6 | 10,4 | -8,5 | 52,7 |
| Guadeloupe | 15,1 | 16,0 | -4,5 | 46,9 |
- Source : Insee, recensements de la population 2020 et 2009.
Les logements sont plus anciens et le marché immobilier atone dans les EPCI à fort taux de vacance
Dans la plupart du territoire, le taux de vacance augmente avec l’âge des résidences principales. En effet, à Marie-Galante, les logements sont plus anciens que dans la plupart des EPCI : 45,5 % des résidences principales ont plus de 30 ans. Cette configuration est identique dans le Grand Sud Caraïbe qui affiche un taux de vacance élevé et une part de résidences principales de plus de 30 ans de 52,7 %. À l’inverse, la part des logements vacants est plus faible dans l’intercommunalité de La Riviera du Levant où le parc est plus récent puisque moins de la moitié des résidences principales (42,0 %) ont plus de 30 ans. La seule exception concerne Cap Excellence où la vacance est identique à la moyenne régionale mais la part de résidences principales ayant plus de 30 ans est la plus élevée des EPCI de la Guadeloupe (56,2 %). Cette intercommunalité est composée de pôles urbains attractifs tels que Les Abymes, Baie-Mahault et Pointe-à-Pitre qui concentrent près de la moitié des emplois de la Guadeloupe.
Le nombre important de logements vacants et anciens peut expliquer en partie l’atonie du marché immobilier où les prix des biens sont souvent plus bas. Les intercommunalités de Marie-Galante et du Grand Sud Caraïbe sont dans cette situation et se caractérisent par des prix moyens par pièce de maison plus faibles que La Riviera du Levant.
Les taux de mutations à Marie-Galante sont également les plus bas des EPCI (2,8 %) traduisant de plus faibles transactions immobilières que pour l’ensemble de la Guadeloupe (5,8 %). La Riviera du Levant affiche le taux de mutation le plus élevé des EPCI de la Guadeloupe (8,8 %). La forte demande de logements dans La Riviera du Levant, qui bénéficie d’un attrait touristique, conduit à un fort dynamisme du marché immobilier avec des prix moyens par pièce de maison les plus élevés de la Guadeloupe. En effet, le taux de résidences secondaires, ayant vocation à être occupées ou louées pour des séjours touristiques, est très élevé comparativement aux autres EPCI (23,5 % contre 14,7 % pour Marie-Galante, 8,0 % pour le Nord Grande-Terre, 6,9 % pour le Nord Basse-Terre, 4,1 % pour le Grand Sud Caraïbe et 3,0 % pour Cap Excellence).
Encadré - La loi « Letchimy » sur les logements en indivision
La Guadeloupe se heurte à des difficultés dans la gestion du domaine foncier. Le problème de l’indivision s’ajoute à l’exiguïté du territoire. Bien souvent, le patrimoine du défunt appartient à plusieurs individus en biens indivis, ils sont donc propriétaires d’un même bien. Dans la région, de nombreuses successions sont bloquées pour diverses raisons (problème de titre de propriété, mésentente familiale, éloignement des héritiers), avec pour conséquence la multiplication des indivisions, qui datent quelquefois de plusieurs générations.
La loi Letchimy no2018-1244, qui a pour objectif de libérer du foncier et faciliter la sortie de l’indivision successorale, pourrait contribuer à relancer le secteur du logement. Elle concerne uniquement les territoires ultramarins (départements, régions et collectivités d’Outre-Mer). Pour régler ces indivisions, le législateur a fixé des limites strictes à ce dispositif dérogatoire qui s’applique à des successions datant de plus de 10 ans.
Sources
Le recensement de la population a pour objectifs le dénombrement des logements et de la population résidant en France et la connaissance de leurs principales caractéristiques : sexe, âge, activité, profession exercée, caractéristiques des ménages, taille et type de logement, modes de transport, déplacements quotidiens.
Les données Demandes de Valeurs Foncières (DVF) sont mises à disposition par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Ces données sont retraitées et enrichies par le Centre d’Études et d’Expertise sur les Risques, l’Environnement et l’Aménagement (CEREMA) pour constituer la base DV3F.
Sitadel2 est un système d’information et de traitement automatisé des données élémentaires sur les logements et les locaux sous la responsabilité du service de la donnée et des études statistiques (SDES). Il rassemble les informations sur les permis de construire délivrés et les mises en chantier associées.
Définitions
Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l’un des cas suivants :
- proposé à la vente ou à la location ;
- déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation ;
- en attente de règlement de succession ;
- conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés ;
- gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (par exemple logement vétuste).
Le taux de vacance est la part des logements vacants dans l'ensemble des logements. Il est calculé à partir du recensement de la population.
La construction de logements neufs, issue de Sitadel2, prend en compte les logements neufs autorisés en date réelle. Les logements neufs autorisés sont ceux ayant bénéficié d’une autorisation de construction, c’est-à-dire d’une décision administrative prise par une autorité publique compétente à cet égard.
Les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) sont des structures administratives permettant à plusieurs communes d’exercer des compétences en commun. Ils sont soumis à des règles communes, homogènes et comparables à celles de collectivités locales. Les communautés urbaines, communautés d’agglomération, communautés de communes, syndicats d'agglomération nouvelle, syndicats de communes et les syndicats mixtes sont des EPCI.
La valeur foncière moyenne des maisons par pièce correspond dans cette publication au prix moyen sur la période 2010 à 2021.
Le taux de mutation correspond au nombre de mutations immobilières rapporté au nombre de logements.
Pour en savoir plus
(1) Laurence Galli-Morvan. « Un parc de logements en hausse et davantage de logements vacants », Insee flash no 93, juin 2018.
(2) Matthieu Cornu, « Une demande décroissante de logements liée à la décohabitation », Insee flash no 153, juin 2021.
(3) Freppel C., « 37,8 millions de logements en France au 1ᵉʳ janvier 2023 », Insee Focus no 309, octobre 2023.
(4) Legifrance (dir.), « Ouvrir dans un nouvel ongletDécret no2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts », août 2023.
(5) Benhaddouche A., Jeanne-Rose M, « Communauté d’Agglomération Cap Excellence : malgré le recul démographique, le tissu productif reste dynamique », Insee Analyses Guadeloupe, no 72, juin 2023.
(6) Huault L., Hurard C., « 1,2 million de logements vacants supplémentaires en France depuis 1990, surtout dans les zones en déprise démographique », Insee Première no 1979, janvier 2024.