Insee Flash Martinique ·
Janvier 2024 · n° 195
En Martinique, un logement sur six est vacant en 2020
La Martinique est la région française où la part de logements vacants est la plus élevée en 2020 (16,1 %). En lien avec la déprise démographique, l’augmentation de la proportion de logements vacants est plus élevée dans la communauté d’agglomération du centre de la Martinique (+5,7 points) et celle du Pays Nord Martinique (+3,2 points). Dans l’Espace Sud, où la diminution de la population est moins forte et le marché immobilier plus dynamique, la part de logements vacants est plus faible (14,3 %).
- La Martinique est la région française où la part de logements vacants est la plus élevée
- La vacance est liée en partie aux dynamiques démographiques
- Les logements sont plus anciens et le marché immobilier atone dans les EPCI à fort taux de vacance
- Encadré - La loi « Letchimy » sur les logements en indivision
La Martinique est la région française où la part de logements vacants est la plus élevée
En Martinique, 16,1 % des logements sont vacants en 2020, deux fois plus qu’en France hexagonale (8,1 %). La région affiche ainsi le taux de vacance le plus élevé de toutes les régions de France hors Mayotte, devant la Guadeloupe. Au total, 34 800 logements sont vacants en Martinique en 2020 dont 60 % de maisons et 40 % d’appartements (figure 1).
La part de logements vacants progresse de 3,4 points entre 2009 et 2020 en Martinique (+1,2 point en France métropolitaine). Sur cette période, le nombre de logements augmente (+12,6 %) alors que la population diminue (-8,9 %).
tableauFigure 1 – Part des logements vacants en 2020
| Code région | Région | Part des logements vacants en 2020 |
|---|---|---|
| 94 | Corse | 3,2 |
| 52 | Pays de la Loire | 6,4 |
| 11 | Île-de-France | 7,0 |
| 53 | Bretagne | 7,3 |
| 93 | Provence-Alpes-Côte d'Azur | 7,6 |
| 32 | Hauts-de-France | 7,8 |
| 28 | Normandie | 8,1 |
| FM | France métropolitaine | 8,1 |
| 76 | Occitanie | 8,4 |
| 75 | Nouvelle-Aquitaine | 8,4 |
| 84 | Auvergne-Rhône-Alpes | 8,6 |
| 04 | La Réunion | 8,9 |
| 44 | Grand Est | 9,4 |
| 03 | Guyane | 10,0 |
| 24 | Centre-Val de Loire | 10,1 |
| 27 | Bourgogne-Franche-Comté | 10,2 |
| 01 | Guadeloupe | 15,1 |
| 02 | Martinique | 16,1 |
- Source : Insee, recensement de la population 2020.
graphiqueFigure 1 – Part des logements vacants en 2020
- Source : Insee, recensement de la population 2020.
La vacance est liée en partie aux dynamiques démographiques
En Martinique, la vacance augmente davantage au sein des EPCI en déprise démographique (figure 2). En effet, entre 2009 et 2020, le taux de vacance progresse au sein de la CACEM (+5,7 points) et de CAP Nord (+3,2 points). Ces deux intercommunalités enregistrent les plus fortes baisses de population sur la période (respectivement -11,9 % et -9,0 %). En 2020, le taux de logements vacants au sein de la CACEM (17,1 %) est porté principalement par Fort-de-France. Le chef-lieu de la Martinique affiche la proportion de logements inoccupés la plus élevée (19,5 %) de l’EPCI et perd le plus d’habitants sur la période (-14,9 %). Au sein de Cap Nord (16,8 % de logements vacants), le taux de vacance atteint son maximum au Prêcheur (28 %), qui est également le taux le plus élevé de la région. Le Pays Nord est peu attractif, composé majoritairement de communes rurales où vit une population vieillissante (30,2 % de la population a 60 ans ou plus) et affichant le taux de pauvreté le plus élevé de la Martinique (30,5 %).
La part des logements vacants est moindre dans la communauté d’agglomération de l’Espace Sud (14,3 %, en augmentation de 0,7 point par rapport à 2009). Dans cet EPCI, entre 2009 et 2020, la population diminue à un rythme plus modéré (-5,9 % contre -8,9 % en Martinique). Sur la période, le nombre de logements a progressé de 15,2 % dans cet EPCI contre 12,6 % sur le territoire.
tableauFigure 2 – Évolution de la population et ancienneté des résidences principales selon les EPCI
| EPCI | Part des logements vacants en 2020 | Évolution du nombre de logements entre 2009 et 2020 | Évolution de la population entre 2009 et 2020 | Part des résidences principales ayant plus de 30 ans |
|---|---|---|---|---|
| CA du Pays Nord Martinique | 16,8 | 10,7 | -11,9 | 52,7 |
| CA de l'Espace Sud de la Martinique | 14,3 | 15,2 | -5,9 | 43,7 |
| CA du Centre de la Martinique | 17,1 | 11,9 | -9,0 | 59,6 |
| Martinique | 16,1 | 12,6 | -8,9 | 52,9 |
- Source : Insee, recensements de la population 2020 et 2009.
Les logements sont plus anciens et le marché immobilier atone dans les EPCI à fort taux de vacance
Dans la plupart du territoire, le taux de vacance augmente avec l’âge des résidences principales. En effet, dans l’intercommunalité du Centre de la Martinique, les logements sont plus anciens que dans les autres EPCI : 59,6 % des résidences principales ont plus de 30 ans. Cette part est aussi relativement élevée dans le Pays Nord de la Martinique (52,7 %). En revanche, dans l’intercommunalité de l’Espace Sud le parc est le plus récent : 43,7 % des résidences principales ont plus de 30 ans.
Une vacance élevée est généralement associée à un marché atone où les prix de l’immobilier sont bas. Ainsi à Cap Nord et dans la CACEM, les prix moyens par pièce des maisons sont plus faibles que dans l’Espace Sud. En effet, la demande de logements dans l’Espace Sud, qui bénéficie d’un fort attrait touristique, conduit à un dynamisme prononcé du marché immobilier, avec des prix moyens par pièce de maison les plus élevés de la Martinique. La part des résidences secondaires ayant vocation à être occupées par leur propriétaire ou louées pour des séjours touristiques, y est d’ailleurs élevée (11,8 %, contre 4,3 % pour le Nord et 1,2 % pour le Centre). Toutefois, la CACEM affiche un taux de mutation plus élevé que l’Espace Sud (8,1 % contre 7,8 %), probablement lié à la part d’emplois dans l’intercommunalité du Centre et au niveau de cotation de certains quartiers très prisés, comme Cluny, Didier ou Clairière. Pour la communauté du Pays Nord, le taux de mutation est faible (4,8 % contre 7,1 % pour la Martinique) traduisant le volume peu élevé de transactions immobilières dans l’EPCI.
Encadré - La loi « Letchimy » sur les logements en indivision
La Martinique se heurte à des difficultés dans la gestion du domaine foncier. Le problème de l’indivision s’ajoute à l’exiguïté du territoire. Bien souvent, le patrimoine du défunt appartient à plusieurs individus en biens indivis, ils sont donc propriétaires d’un même bien. Dans la région, de nombreuses successions sont bloquées pour diverses raisons (problème de titre de propriété, mésentente familiale, éloignement des héritiers), avec pour conséquence la multiplication des indivisions datant parfois de plusieurs générations.
La loi Letchimy no2018-1244, a pour objectif de libérer du foncier et de faciliter la sortie de l’indivision successorale. Elle concerne uniquement les territoires ultramarins (départements, régions et collectivités d’Outre-Mer). Ainsi, pour toute succession ouverte depuis plus de dix ans, les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis peuvent procéder, sous certaines conditions, à la vente ou au partage des biens immobiliers. Cette loi pourrait, en outre, contribuer à relancer le secteur du logement.
Sources
Le recensement de la population a pour objectifs le dénombrement des logements et de la population résidant en France et la connaissance de leurs principales caractéristiques : sexe, âge, activité, profession exercée, caractéristiques des ménages, taille et type de logement, modes de transport, déplacements quotidiens.
Les données Demandes de Valeurs Foncières (DVF) sont mises à disposition par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Ces données sont retraitées et enrichies par le Centre d’Études et d’Expertise sur les Risques, l’Environnement et l’Aménagement (CEREMA) pour constituer la base DV3F.
Sitadel2 est un système d’information et de traitement automatisé des données élémentaires sur les logements et les locaux sous la responsabilité du service de la donnée et des études statistiques (SDES). Il rassemble les informations sur les permis de construire délivrés et les mises en chantier associées.
Définitions
Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l’un des cas suivants :
- proposé à la vente ou à la location ;
- déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation ;
- en attente de règlement de succession ;
- conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés ;
- gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (par exemple logement vétuste).
Le taux de vacance est la part des logements vacants dans l'ensemble des logements. Il est calculé à partir du recensement de la population.
La construction de logements neufs, issue de Sitadel2, prend en compte les logements neufs autorisés en date réelle. Les logements neufs autorisés sont ceux ayant bénéficié d’une autorisation de construction, c’est-à-dire d’une décision administrative prise par une autorité publique compétente à cet égard.
Les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) sont des structures administratives permettant à plusieurs communes d’exercer des compétences en commun. Ils sont soumis à des règles communes, homogènes et comparables à celles de collectivités locales. Les communautés urbaines, communautés d’agglomération, communautés de communes, syndicats d'agglomération nouvelle, syndicats de communes et les syndicats mixtes sont des EPCI.
La valeur foncière moyenne des maisons par pièce correspond dans cette publication au prix moyen sur la période 2010 à 2021.
Le taux de mutation correspond au nombre de mutations immobilières rapporté au nombre de logements.
Pour en savoir plus
(1) Laurence Galli-Morvan. « Un parc de logements en hausse et davantage de logements vacants », Insee flash no 93, juin 2018.
(2) Matthieu Cornu, « Une demande décroissante de logements liée à la décohabitation », Insee flash no 153, juin 2021.
(3) Freppel C., « 37,8 millions de logements en France au 1ᵉʳ janvier 2023 », Insee Focus no 309, octobre 2023.
(4) Legifrance (dir.), « Ouvrir dans un nouvel ongletDécret no2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts », août 2023.
(5) Huault L., Hurard C., « 1,2 million de logements vacants supplémentaires en France depuis 1990, surtout dans les zones en déprise démographique », Insee Première no 1979, janvier 2024.